Entender como financiar um imóvel corretamente pode te ajudar muito caso você faça parte dos 87% dos brasileiros que sonham em ter a casa própria. 

O levantamento foi feito pelo Instituto Datafolha, constatou que, em uma escala de 0 a 10 de importância, ter um imóvel registrado em seu nome ocupa a posição 9,7, seguido por família, com 9,4 e plano de saúde, com 9,2. 

A importância dada aos imóveis é totalmente justificável, já que o mercado imobiliário brasileiro não para de crescer e se desenvolver positivamente. 

Segundo uma matéria divulgada pela Associação Brasileira de Incorporações Imobiliárias, ABRAINC, a quantidade de imóveis comercializados no primeiro trimestre de 2022 já é 6,2% maior que o ano anterior. 

Esses dados apenas comprovam a importância e o valor de ter um imóvel, independentemente da forma de pagamento, como o financiamento. 

Para te ajudar a entender tudo sobre como financiar um imóvel, a equipe Ailos desenvolveu este artigo completo, que te mostrará: 

• Quais são os tipos de financiamento imobiliário?
• Quem pode financiar um imóvel?
• Quais são as condições de financiamento e quais documentos são necessários?
• Como calcular a amortização e o valor total? 
• Quais são os prazos para liberação do financiamento imobiliário?

Se você deseja entender tudo sobre como financiar um imóvel e se sentir preparado para fazê-lo, continue a leitura! 

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Como financiar um imóvel

Entender como financiar um imóvel é o primeiro passo para a conquista da casa própria. Caso você não saiba, financiar é o mesmo que pegar um dinheiro emprestado, mas com a finalidade exclusiva de comprar um imóvel específico. 

Tudo depende da sua escolha: se será um imóvel residencial, como uma casa ou apartamento, ou comercial, como uma sala ou ponto estratégico. 

Para isso, a instituição financeira de sua preferência quita o imóvel por você, com a condição que você pague uma parcela mensal pré-definida com juros pelo “empréstimo”. O prazo e a quantidade das parcelas também serão combinadas antes.  

Tendo em vista que o valor do imóvel geralmente é bem alto, as parcelas também tendem a ser. Por isso, muitos preferem fazer o financiamento em várias parcelas — às vezes, mais de 30 anos para quitar tudo. 

Apesar disso, também é necessário dar uma entrada no valor total. Por isso, é bom ter um planejamento financeiro robusto para arcar com as despesas do valor de entrada, que geralmente corresponde a 10% ou 20% do valor total, e das parcelas mensais. 

Criação do financiamento

Diferentemente do que muitos pensam, o financiamento imobiliário não era tão popular no Brasil até os anos 2000. 

A modalidade foi criada no Brasil em 1964, pelo BNH (Banco Nacional de Habitação), devido ao crescimento acelerado da população urbana. 

O financiamento imobiliário como conhecemos hoje só foi adaptado a partir de 2000 pela união entre o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). 

Aprimoramentos como a criação da alienação fiduciária, Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e outros títulos foram bem-vindos ao ramo, já que facilitaram sua liquidez e captação de recursos. 

Quem pode financiar um imóvel?

Existem algumas exigências que permitem, ou não, que alguém financie um imóvel. A principal delas é ter um bom nome perante órgãos de consulta de crédito, como Serasa, SPC e Boa Vista — sem estar negativado ou com pendências financeiras. 

Ainda, é necessário estar em dias com a documentação pessoal, como o Cadastro de Pessoa Física (CPF) e ser maior de 18 anos. 

Outros pontos de atenção, são:

• ter sua cidadania regularizada (seja como brasileiro nato ou estrangeiro com residência permanente);
• sua renda precisa ser compatível com o valor do financiamento solicitado;
• estar regularizado em órgãos como Fisco e Previdência Social.

É importante conferir esses dados antes de entrar em contato com uma instituição financeira solicitando o financiamento. O ideal é, pelo menos, fazer a pesquisa do seu CPF em alguma plataforma de proteção ao crédito, como Serasa e SPC. 

Ter o nome limpo é sinônimo de pagar as contas em dias e não ter nenhuma dívida em aberto, provando que você é um bom pagador — aumentando sua reputação e sua possibilidade de conseguir um crédito maior no momento do financiamento.  

Quais são os tipos de financiamento imobiliário?

 

Existem vários tipos de financiamento imobiliário — algo ótimo, já que te permite escolher aquele que melhor atende às suas necessidades e expectativas para conquistar o imóvel dos seus sonhos.

Os mais comuns e mais procurados, são: 

• financiamento usando o dinheiro do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS);
• pelo órgão Sistema Financeiro Imobiliário (SFI);
• pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE); 
• com o auxílio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH);
• por fim, existe também a opção de contratação do financiamento direto com a construtora do imóvel de sua preferência. 

Cada uma dessas modalidades será detalhada abaixo, para que você entenda exatamente como elas funcionam e qual faz mais sentido para o seu bolso e sua realidade. Acompanhe! 

FGTS

Nesta modalidade, você usará o dinheiro resgatado do seu Fundo de Garantia para quitar o financiamento ou usá-lo como entrada. 

Também é possível utilizar o dinheiro do saldo do FGTS para amortizar as parcelas com o financiamento já em andamento, diminuindo o valor das prestações do próximo ano em até 80%. 

É importante lembrar que o valor da amortização, entrada ou quitação do financiamento deve estar dentro do limite estabelecido pelo SFH e SFI, que correspondem às duas modalidades de contratos possíveis. 

SBPE

Com o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), é possível financiar imóveis usando o dinheiro que você tem guardado na poupança, esteja ela concentrada em um banco privado ou público. 

Os tipos de imóveis que você pode financiar nessa modalidade são diversos, como:

• casas;
• apartamentos;
• terrenos;
• imóveis comerciais;
• escolas;
• centros logísticos;
• hospitais;
• barracões e outros.

Antes de escolher essa modalidade, porém, é importante saber como funcionam as taxas de juros e as regras existentes. 

O programa é financiado com os recursos das cadernetas de poupança — as instituições financeiras precisam investir até 65% do montante ao crédito imobiliário que é oferecido. 

Tendo isso em mente, saiba que, dentro do SBPE é possível escolher conquistar o seu imóvel por meio de duas linhas de crédito disponíveis: 

• Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que costuma ter taxas de juros mais baixas, porém estabelece o limite de R$ 1,5 milhão para o imóvel;
• ou Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que não limita o valor do imóvel financiado, podendo ser maior que R$ 1,5 milhão. 

Para entender com mais detalhes sobre cada modalidade, basta conferir os tópicos abaixo! 

SFH

Conhecido pela sigla SFH, a Resolução Nº 4.676 do Banco Central traz uma breve explicação sobre Sistema Financeiro da Habitação:

• “O Sistema Financeiro da Habitação (SFH), de que trata a Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, destina-se a facilitar e a promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população.”

Como você pode perceber, a essência do SFH é a facilidade de acesso. Por isso, os juros dessa linha de financiamento costumam ser menores, com o limite máximo de 12% ao ano. 

Essa taxa só é aplicada, porém, aos imóveis que:

• custem até R$ 1,5 milhão;
• sejam residenciais;
• se localizem em uma área urbana, não rural;
• estarem registrados no Registro de Imóveis da cidade; 
• ter o prazo máximo de 35 anos para quitação. 

Além disso, existem algumas restrições também ao proprietário do imóvel, como:

• não ter nenhum outro financiamento de imóveis SFH em seu nome;
• não ser dono de nenhum outro imóvel residencial na mesma região que já habita;

Também é possível utilizar o dinheiro guardado do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para dar a entrada ou fazer a amortização das parcelas do financiamento. 

A única exigência é que o FGTS não tenha sido usado para outros financiamentos ou construções imobiliárias nos 3 últimos anos. 

Esse é um dos programas mais populares entre os brasileiros que desejam conquistar sua casa própria, já que compreende taxas de juros interessantes e facilidade de acesso. 

SFI

O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), por sua vez, é mais recente, criado em 1997 pela Lei Nº 9.514, que em seu primeiro artigo define o papel do SFI como: 

• “...promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respectivos.”

Isso significa que, diferentemente do SFH, essa modalidade é mais genérica, sem limites de valores e taxas de juros, além de não ser necessário analisar o comprometimento da renda do interessado na compra. 

De modo flexível, outras organizações privadas, como grandes bancos e cooperativas, também podem oferecer o financiamento por SFI, trazendo variedade de escolha e poder decisório ao cliente interessado. 

Algumas das principais características dessa modalidade, são:

• taxas de juros variáveis;
• possibilidade de financiamento de imóveis comerciais, rurais, industriais, além das tradicionais residenciais;
• o interessado pode ter outros imóveis em seu nome, diferentemente do SFH;
• prazo de pagamento máximo de 35 anos;
• o valor do imóvel pode ser superior a R$1,5 milhão e não existe limite para o financiamento;
• tanto pessoas físicas quanto jurídicas podem utilizar essa opção de crédito;

Todas essas particularidades tornam o SFI muito famoso entre os investidores e milionários, que têm condições de investir em imóveis de luxo. 

Financiamento com a construtora

Ainda outra alternativa é financiar seu imóvel diretamente com a construtora responsável pelo apartamento, casa ou sala comercial. Essa é uma prática muito comum quando os imóveis ainda estão na planta ou sendo construídos.

Nessa opção, é possível financiar até 30% a 40% do valor do imóvel, sendo que o restante deve ser financiado de outra forma (como pelo SBPE). 

O valor financiado com a construtora não tem prazos de pagamento tão longos como os financiamentos tradicionais. Por isso, as parcelas tendem a ser mais caras, exigindo um planejamento financeiro impecável.

Ainda, existem mais riscos do que as outras formas usuais de financiamento. Afinal, caso você escolha a construtora “errada”, se ela falir antes de te entregar o imóvel pronto, você sai perdendo. 

Outro cenário possível é a inadimplência da construtora com os financiamentos que faz em grandes bancos para custear a construção. 

Nesses casos, o banco “segura” o imóvel até que o financiamento feito pela construtora seja quitado. Se não for pago, você que é o consumidor final, pode ficar sem o imóvel e sem o dinheiro já investido. 

Por isso, se optar por essa alternativa, é imprescindível ter muito cuidado ao analisar e escolher sua construtora. Aposte nas mais tradicionais e sólidas do mercado e certifique-se de qual seu histórico de entregas. 

Quais são as condições de financiamento?

As condições de financiamento precisam ser analisadas com cuidado, para que sejam o mais vantajosas possível para você, consumidor. 

Ao pensar em quais são os principais pontos de atenção em como financiar um imóvel, vale a pena considerar: 

• as entradas necessárias: é comum que a entrada do financiamento imobiliário seja em torno de 20% do valor do imóvel, com a liberdade de o consumidor oferecer uma entrada maior — é uma estratégia inteligente dar o maior valor de entrada possível, para reduzir a quantia devedora que será acrescida de juros;
• as garantias disponíveis: na maioria dos casos, o próprio imóvel é usado como garantia, por alienação fiduciária ou hipoteca, reduzindo drasticamente os riscos de inadimplência — afinal, se você não se planeja para quitar, não recebe o imóvel;
• as taxas de juros cobradas: você pode encontrar as melhores taxas de juros em bancos públicos e cooperativas, que também são mais acessíveis;
• o valor das prestações mensais do financiamento: o preço total a ser pago em cada prestação é calculado com base na taxa de juros, taxa de administração da instituição, índice IPCA, seguros e amortização;
• a possibilidade de antecipar o pagamento das parcelas: você pode tanto abater um valor de todas as parcelas, para reduzir o preço mensal, quanto diminuir o número de parcelas para reduzir o prazo final — vale a pena conferir se seu financiamento permite o uso do FGTS ou outros meios de amortização;
• as condições de transferência do financiamento: no contrato de financiamento, é importante analisar em quais situações a transferência é permitida e quais são os passos necessários para a aprovação do novo devedor;
• a possibilidade de portabilidade: é preciso dar atenção também ao que o contrato especifica sobre a portabilidade da dívida para outras instituições financeiras, além de quais passos são necessários para fazê-la.

É importante considerar todos esses pontos antes de, finalmente, decidir com qual instituição financeira você fará seu financiamento. 

Vale a pena também fazer uma comparação entre as instituições disponíveis e as condições de financiamento oferecidas, a fim de encontrar a melhor opção para a sua realidade. 

Como calcular a amortização

A amortização de um financiamento imobiliário pode ser calculada de 3 formas principais: Sistema de Amortização Constante (SAC), Tabela Price e Sistema de Amortização Crescente (Sacre).

Qual escolher dependerá muito de quais são suas prioridades e preferências. Basta negociar com a instituição financeira escolhida para definir qual modelo será utilizado. Confira abaixo detalhes de como calcular a amortização em cada caso: 

SAC

Um valor fixo, mensal, é descontado do valor da dívida do financiamento caso você opte pelo Sistema de Amortização Constante (SAC). 

Suponha que, por exemplo, você financiou R$ 400 mil no prazo de 400 meses (33 anos). Nesse caso, é possível ter uma amortização mensal de R$ 2 mil, para quitar a dívida de forma mais rápida. 

Subtraindo os 2 mil reais do valor da prestação mensal, o que sobra é o preço dos juros. Isso faz com que as primeiras parcelas sejam mais caras, mas ao longo do tempo o valor a ser pago diminui muito, junto com o valor mensal a ser pago. 

Tabela Price

Outra forma de ter o valor total a ser pago pelo financiamento é reduzido por meio da Tabela Price, que corrige o valor mensal conforme a inflação. 

Assim como no caso do SAC, grande parte do valor mensal corresponde ao pagamento das taxas de juros — a diferença é que o valor das parcelas é fixo, muitas vezes deixando um saldo devedor que possibilita calcular os juros de modo decrescente. 

Sacre

Se você não conseguiu se decidir entre o SAC e a Tabela Price para a amortização do seu financiamento, pode ser que o Sistema de Amortização Crescente (Sacre), seja o seu escolhido. 

Afinal, ele funciona como uma mistura entre SAC e Tabela Price — o valor das parcelas também cai, como no SAC, e as parcelas também são constantes como na Tabela Price. 

Desse modo, é possível que as primeiras parcelas sejam mais caras, porém a quantia que será amortizada também cresce, diminuindo o valor dos juros. Interessante, não acha?

Documentos necessários para o financiamento

Entender como financiar um imóvel envolve também saber quais são os documentos necessários para fazê-lo. 

Para a identificação do consumidor, ou solicitante do financiamento, é preciso apresentar: 

• documento de identidade, como RG, CPF, CNH ou qualquer documento profissional como CRM, CREA ou OAB;
• comprovante de estado civil, como certidão de casamento, se tiver um cônjuge, ou certidão de nascimento, se for solteiro;
• comprovante residencial, para comprovar seu endereço, como contas de telefone, de energia ou de água que estejam em seu nome e apresentem seu endereço atual;
• declaração de Imposto de Renda mais recente que possua recibo de entrega e folha de rosto;
• certidão conjunta de débitos e tributos federais, para confirmar que não existe nenhuma pendência ou dívida em aberto no seu nome frente à Receita Federal;
• carteira de trabalho com folha de rosto, de classificação, contratos de trabalho, número PIS e a próxima folha depois do último contrato;
• comprovante de renda, que formaliza a condição financeira da sua família;
• extrato do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) se quiser utilizá-lo para amortizar parcelas ou dar entrada no financiamento — lembre-se de apresentar a versão original, com carimbo, disponível nas agências Caixa;
• e os 3 últimos holerites mais recentes para os trabalhadores de carteira assinada. 

Esses são todos os documentos necessários, principalmente para os trabalhadores de carteira assinada, que estão sob o regime CLT. Para os profissionais autônomos, a documentação solicitada é diferente, como você pode conferir abaixo! 

Em caso de autônomos

Os autônomos também precisam apresentar documentos pessoais, como:

• CPF;
• RG;
• comprovante de endereço;
• certidão de nascimento, para os solteiros;
• ou certidão de casamento, para os casados;
• comprovante de residência;
• e certidão de débitos e tributos federais.

Para comprovar sua situação regular frente aos órgãos públicos, comprovando que não existem dívidas ou pendências financeiras em aberto no seu nome, você pode apresentar alguma dessas certidões negativas:

• de débitos com o INSS;
• de ações cíveis;
• de débitos junto à Receita Federal;
• dos executivos fiscais;
• do protesto de títulos;
• da Justiça Federal;
• de interdição, tutela e curatela.

Por fim, para comprovar sua renda e declaração de impostos, o documento principal é a Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos (Decore). 

Ele é útil tanto para profissionais autônomos como lojistas e prestadores de serviços, quanto para profissionais liberais, como advogados e dentistas. 

Você pode solicitar este documento para o seu contador, no escritório de contabilidade que você já é cliente. 

Prazo para liberação do financiamento imobiliário

Para a liberação do financiamento imobiliário, existe um período de liberação, que pode chegar a até dois meses, que correspondem ao tempo necessário para todos os documentos serem entregues, validados e aprovados, para então ter o contrato assinado. 

Passo a passo de como financiar um imóvel

Saber como financiar um imóvel envolve também saber quais são as etapas necessárias para fazê-lo. Confira quais são os passos para conseguir seu financiamento imobiliário abaixo! 

Análise do crédito

A primeira etapa do financiamento imobiliário é a análise do crédito do interessado. Assim que ele escolhe qual instituição financeira fará o financiamento, é necessário apresentar seus dados pessoais. 

Dessa forma, será avaliado o perfil de pagador do interessado, além de qual sua renda familiar. Somente com essas informações a instituição financeira poderá definir qual será o valor disponibilizado. 

Escolha do imóvel

Se você está à procura de um financiamento, certamente já deve ter em mente quais são as especificações do imóvel que deseja comprar, como por exemplo o número de quartos, metros quadrados e etc. 

Enquanto seu perfil de crédito é analisado, já selecione algumas opções de imóveis que te interessaram, com preços diferentes, se possível, para ter alternativas de compra conforme o limite de crédito oferecido. 

Inspeção do imóvel

Com o imóvel escolhido, é o momento de fazer uma vistoria completa no local para conferir suas condições de uso, a qualidade dos materiais e possíveis avarias e itens a serem trocados. 

É neste momento que, acompanhando o engenheiro da instituição financeira, você entenderá se o imóvel que se interessou realmente vale o preço cobrado. Com toda a vistoria completa, está na hora de começar o financiamento! 

Questões legais

Para iniciar o financiamento, a instituição financeira precisa analisar com cuidado todos os documentos que você forneceu, além de todos os documentos disponibilizados pelo vendedor do imóvel. 

Contrato

Assim que a instituição financeira aprovar os documentos e as burocracias, é o momento de montar o contrato com todas as cláusulas referentes ao financiamento, como:

• valor de entrada;
• valor das parcelas mensais;
• prazo de quitação;
• condições de amortização;
• taxa de juros cobrada;
• valor total final do financiamento;
• regras e direitos do comprador.

Analise com cuidado todas essas informações e certifique-se de que tudo esteja conforme combinado e que não existem “letrinhas miúdas”, ou seja, nenhuma informação a mais que possa te prejudicar posteriormente. Então, assine! 

Registro

Por fim, chega-se ao tão esperado momento de registrar o imóvel em cartório! É preciso lembrar que este é um serviço pago, e que é necessário apresentar o comprovante de pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que pode chegar a 3% do valor do imóvel. 

Com essas etapas cumpridas, será possível registrar seu imóvel e apresentar o comprovante de registro à instituição financeira credora, que fará a liberação do valor de pagamento. Agora você pode chamar o imóvel de seu! 

Com essa opção de crédito, você mesmo pode ajustar as parcelas conforme a sua realidade, para caberem no seu bolso! 

Conclusão

Percebeu como financiar um imóvel é simples? Apesar de ter etapas um pouco burocráticas, que são necessárias, conquistar sua casa própria não é impossível. 

Neste artigo, você entendeu quem pode financiar um imóvel, quais são os tipos de financiamento e qual escolher, e qual o passo a passo completo, em detalhes, para fazer o financiamento. 

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