• 4 de novembro de 2022
  • 9 minutos

Refinanciamento de imóvel: o que é e como fazer?

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Você já ouviu falar sobre refinanciamento de imóvel? Essa é uma prática comum no Brasil e que beneficia um proprietário a conseguir empréstimo utilizando um bem, neste caso, o seu imóvel. O valor adquirido pode ser usado para empreender, quitar dívidas ou qualquer outra finalidade.

Vamos conferir? Quem sabe essa opção também não é útil para você! 

O que é refinanciamento de imóvel?

O refinanciamento de imóvel, seja ele uma casa ou apartamento, é uma modalidade muito comum no mundo dos créditos em que o bem de uma pessoa é usado como garantia de pagamento do empréstimo. 

Na prática, funciona assim: um proprietário oferece o seu imóvel como garantia de pagamento a um banco ou financeira para conseguir um empréstimo. Em troca do dinheiro, a instituição garantirá a ele algumas parcelas de quitação em prazos de pagamentos longos.

As taxas de juros menores é o que atrai clientes a essa modalidade, sem falar que o valor liberado desse crédito pode chegar até 60% do preço do imóvel.

Uma prática vantajosa para ambos os lados: para quem empresta o dinheiro a confiança de que o terá de volta, e os juros reduzidos a quem está fazendo o empréstimo. 

Como funciona o refinanciamento de imóvel?

Para garantir o empréstimo de um refinanciamento de imóvel, é preciso que o interessado tenha uma casa ou um apartamento próprio em seu nome e, além do mais, quitado, sem qualquer pendência. 

Se tudo estiver devidamente dentro das normas e condições para aprovação, dificilmente um banco ou financeira não irá aprovar o crédito. 

Os juros de um refinanciamento de imóvel, em geral, são os mais baixos do mercado ( em torno de 1%) e com um dos valores mais altos de empréstimos disponíveis. Então, é uma opção bastante viável para quem o faz. 

Porém, a falta de pagamento da parcela, isto é, da dívida do empréstimo, pode fazer com que o proprietário do bem perca-o para a instituição. Por isso, antes de firmar qualquer acordo, esteja ciente de todos os riscos.

Em casos de fatalidade como quando o responsável falecer, os herdeiros (se houver) ou os parentes próximos, devem continuar pagando até a quitação. 

O que é preciso para refinanciar um imóvel?

Como dito acima, é preciso que o interessado tenha um imóvel quitado e em seu nome. Este é o primeiro e mais importante passo. 

Depois, é necessário que ele assine a alienação fiduciária - um documento que transfere a propriedade para a instituição, podendo a troca ser feita em forma de pagamento ou não. 

Neste caso, se o dono do imóvel não pagar as parcelas do empréstimo, por decisão judicial, o bem passa a ser de quem está emprestando o dinheiro. A alienação é firmada em cartório municipal.

Além disso, o proprietário deve garantir neste documento de que não poderá vender ou transferir sua posse para terceiros durante todo o contrato. Apesar de ele continuar sendo o dono direto do bem, a instituição é quem terá a posse indireta até a quitação total.

Então, se o contrato foi firmado em 240 quitações, significa que o prazo da dívida é de 20 anos. 

Porém, engana-se quem pensa que é só isso e pronto, o valor estará disponível em sua conta. Há mais algumas etapas que o proprietário precisa passar antes de garantir o empréstimo, como:

Simulação de crédito

A simulação de crédito é um método de análise dos juros e taxas que serão pagos ao longo da dívida. As instituições bancárias e as financeiras já possuem em seus sites ferramentas para a simulação do valor do financiamento sem qualquer compromisso.

Vamos a um exemplo prático: José quer refinanciar seu imóvel de R$ 500 mil com o banco para pagar em 200 prestações (meses) e juros de 0,50% ao mês. Para saber o valor do empréstimo, divide-se o preço do imóvel pela quantidade de meses, e o resultado da divisão, soma-se com os juros. 

O proprietário avalia se a quantidade da prestação está de acordo com o que ele pode pagar, sendo para mais ou para menos. 

Cadastro na instituição financeira

Com a simulação aprovada, que pode demorar de sete a dez dias úteis dependendo da financeira, o proprietário faz um cadastro na plataforma. 

O cadastro é uma forma de comprovar a sua identidade para dar sequência aos passos seguintes da oferta. 

Documentos necessários

Com a análise de crédito aprovada, é preciso que a instituição tenha em mãos, de forma online ou presencial, a cópia dos documentos do proprietário, sendo eles:

  • RG;
  • CPF;
  • comprovante de residência;
  • matrícula do imóvel;
  • comprovante de renda;
  • declaração do imposto de renda;
  • dados do IPTU.

E demais documentos que a empresa considerar necessário. 

Matrícula do imóvel

Um dos documentos necessários, como dito acima, é a matrícula do imóvel. Este é indispensável pois é um item permanente, elaborado no momento em que o apartamento ou a casa passa a existir. 

Ele é individual para cada imóvel e à medida que são feitas alterações no bem, o mesmo passa por atualizações.

Comprovação de renda

A comprovação de renda é solicitada como forma da financeira saber se o interessado no empréstimo pode ou não pagar o valor das parcelas. É uma comprovação de que o proprietário pode arcar com a dívida.  

Dados de IPTU

A certidão do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) é fornecida apenas para o proprietário do imóvel, a fim de que os impostos sobre o seu bem sejam arrecadados. 

A financeira pede para verificar se todos os pagamentos do seguinte imposto foram corretamente quitados, pois em caso negativo, pode recusar e/ou dificultar a solicitação de crédito. 

Principais vantagens do refinanciamento de imóvel

Falamos mais acima que a prática do refinanciamento de imóvel é bem benéfica para quem a faz, pois os juros são os mais baixos do mercado e com um dos valores mais altos de empréstimos disponíveis. 

Porém, não é só isso. O refinanciamento de imóvel possui mais quatro grande vantagens bastante atrativas. Confira a seguir!  

Prazos facilitadores

O pagamento das parcelas é flexível, tendo como um ponto positivo o prazo facilitador, mas é importante tomar cuidado para que a taxa da dívida não ultrapasse o vencimento estipulado pela instituição.

Algumas instituições são mais flexíveis e estabelecem um limite de 30 a 90 dias para quitação. Verifique atentamente com a sua para não cair em contrapontos! 

Grande parte dos refinanciamentos também contam com um tempo de finalização de todo o valor maior, o que mostra vantagem sobre outros financiamentos do mercado.

Redução de taxas de juros

Já falamos que as taxas de juros são menores no refinanciamento de imóvel, girando em torno de 1% ao mês. Os bancos, por exemplo, liberam 60% do valor do imóvel para esse crédito. 

Podemos dizer que essa é uma alternativa de crédito saudável! 

Redução contínua dos valores das parcelas

Sim. As parcelas podem ter o seu valor reduzido. E como reduzi-las? Basta negociar a taxa de juros e o contrato. 

Para saber como funciona, entre em contato com a sua financeira para verificar se existe ou não a possibilidade de um refinanciamento do contrato em questão ou das parcelas faltantes.

Crédito elevado e facilitado

As instituições costumam ser justas no valor de crédito liberado, valorizando o imóvel do proprietário. Além disso, se toda a documentação necessária estiver dentro dos critérios de aprovação, é muito difícil que não venham a aprovar. 

Por isso, é uma prática que facilita quem está precisando de dinheiro, seja para qual for a finalidade.

Quem pode fazer um refinanciamento de imóvel?

Para fazer um refinanciamento de imóvel é preciso ter, antes de tudo, um imóvel em seu nome sem qualquer pendência, ou seja, valores em aberto sobre o bem. 

E aqui vai uma informação que talvez você considerou: quem está negativado, com o famoso ‘’nome sujo’’, também pode se beneficiar com a modalidade. 

Contudo, as taxas de juros serão maiores exatamente por esse detalhe, uma vez que a inadimplência possa vir a acontecer. 

Agora você deve estar se perguntando: ‘’Mas, afinal, idosos podem fazer?’’. 

Em regras claras, todas as financeiras brasileiras somam o tempo de quitação do valor total com a idade do cliente, não podendo ultrapassar 80 anos e 6 meses. Isso significa que se alguém deseja firmar um financiamento de 30 anos, por exemplo, sua idade limite deverá ser 50 anos.

Hipoteca x Refinanciamento de imóvel: diferenças

Você certamente já deve ter escutado o termo hipoteca e pelo o que ensinamos aqui sobre refinanciamento, parece que os dois são a mesma coisa. Correto? Errado!

Na hipoteca, diferentemente do refinanciamento, existe a ausência do contrato de alienação fiduciária. Na prática, se o cliente deixar de pagar sua dívida, o banco ou a financeira não pegam o bem como forma de pagamento. Mas isso não significa que não venha a acontecer.

Há um processo jurídico, burocrático e demorado, mas é possível que a instituição consiga sim o bem inadimplente. 

A modalidade ainda conta com as taxas de juros mais altas, e assim como no refinanciamento, somente pode hipotecar um imóvel o seu próprio dono.

Nos últimos anos, os bancos perceberam que essa prática estava perdendo espaço com as novas formas de se conseguir um empréstimo. Por isso, muitas instituições deixaram de promover esse modelo que, na vista de hoje, já é ineficiente e pouco rentável.

Portanto, podemos dizer que o refinanciamento possui condições mais vantajosas.

É possível fazer um refinanciamento de um imóvel já financiado?

Sim, é possível. Se o seu imóvel está financiado você poderá utilizá-lo em um refinanciamento, afinal, mesmo financiado, ele não deixa de ser uma propriedade sua e uma forma de garantia. Aproveite! 

O que acontece depois que a dívida é quitada?

Assim que o empréstimo é quitado, o proprietário passa a ter 100% da posse do seu bem novamente e a instituição deixa de tê-lo de forma indireta. Mas, claro, somente se a dívida for totalmente abatida. 

Conclusão

Neste artigo, você aprendeu tudo sobre refinanciamento de imóvel: o que é, como fazer, quem pode fazer, quais são os documentos necessários e até mesmo as diferenças comparado a uma hipoteca. 

Fica a dica: se for firmar essa prática, não deixe de comparar as condições de cada instituição e verificar com cautela o seu orçamento para arcar com a dívida futura. Leia atentamente o contrato para não sair no prejuízo quanto ao pagamento das parcelas, pois um pequeno deslize e você poderá perder todo o seu patrimônio. 

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