Amortizar um financiamento é pagar uma parte da dívida antes do prazo. O valor extra abate direto o saldo devedor, e você deixa de pagar os juros sobre ele. O resultado é um prazo menor ou parcelas mais baixas, à sua escolha.
Neste guia, você vê como a amortização funciona, quanto dá para economizar, quando usar o FGTS e quais são os seus direitos.
O que é amortização de financiamento?
Toda parcela de um financiamento tem duas partes: os juros e a amortização, que é o valor que de fato reduz a dívida. Saiba mais sobre o conceito em Amortização: guia completo.
Quando falamos em “amortizar o financiamento”, normalmente estamos falando da amortização extraordinária: um pagamento além das parcelas, usado para reduzir o saldo devedor. Como os juros são calculados sobre esse saldo, cada real antecipado deixa de gerar juros pelo resto do contrato.
Você pode amortizar uma parte ou quitar o financiamento inteiro, seja ele de um imóvel, de um veículo ou um crédito pessoal.
Quais são os seus direitos ao antecipar parcelas?
Antecipar o pagamento é um direito garantido por lei:
- Redução proporcional dos juros: o Código de Defesa do Consumidor, art. 52, §2º garante a quem paga a dívida antes, total ou parcialmente, o desconto proporcional dos juros e demais acréscimos.
- Sem tarifa de liquidação antecipada: a Resolução CMN 3.516/2007 proíbe a cobrança de tarifa para liquidar antecipadamente contratos de pessoas físicas e de micro e pequenas empresas assinados desde dezembro de 2007.
O valor mínimo para cada amortização e a forma de solicitar dependem do contrato e da instituição.
Como a amortização funciona na Price e no SAC
O efeito da amortização depende do sistema do seu contrato. Em qualquer financiamento, a parcela tem uma parte de juros e outra de amortização, mas essa divisão muda ao longo do tempo.
Veja um exemplo de R$ 300.000 em 360 meses, com juros de 0,9% ao mês (cerca de 11,4% ao ano):
| Price | SAC | |
| 1ª parcela | 96% juros e 4% amortização | 76% juros e 24% amortização |
| Última parcela | 1% juros e 99% amortização | 1% juros e 99% amortização |
Simulação ilustrativa feita pelo Blog Ailos, sem seguros, taxas e correção monetária.
- Price: a parcela é fixa. No começo, quase tudo é juros, e o saldo devedor cai devagar nos primeiros anos.
- SAC: a amortização é igual todo mês. A parcela começa mais alta e diminui com o tempo. É o sistema mais comum no financiamento imobiliário.
Nos dois sistemas, amortizar no início do contrato é o que mais economiza, porque o saldo devedor e os juros ainda estão altos. Para comparar os dois sistemas e saber qual escolher ao contratar, veja SAC ou Price. Para entender o conceito de amortização, veja Amortização: guia completo.
Reduzir o prazo ou reduzir a parcela?
Ao amortizar, você escolhe entre duas opções:
- Reduzir o prazo: a parcela continua parecida, e o financiamento termina antes.
- Reduzir a parcela: o prazo continua o mesmo, e as próximas parcelas ficam menores.
Exemplo: no mesmo financiamento SAC de R$ 300.000, depois de 5 anos (60 parcelas pagas), o saldo devedor é de R$ 250.000. Você amortiza R$ 20.000:
| Sem amortizar | Reduzindo o prazo | Reduzindo a parcela | |
| Parcelas restantes | 300 | 276 (2 anos a menos) | 300 |
| Próxima parcela | R$ 3.083,33 | R$ 2.903,33 | R$ 2.836,67 |
| Juros que ainda serão pagos | R$ 338.625 | R$ 286.695 | R$ 311.535 |
| Economia de juros | R$ 51.930 | R$ 27.090 |
Simulação ilustrativa feita pelo Blog Ailos, sem seguros, taxas e correção monetária.
Reduzir o prazo economiza mais juros. Reduzir a parcela faz sentido quando o orçamento está apertado e você precisa de folga no mês. Em financiamentos imobiliários, menos parcelas também significam menos meses pagando seguros obrigatórios.
Como fazer a amortização do financiamento
- Peça o saldo devedor atualizado à instituição.
- Simule as duas opções (reduzir o prazo ou a parcela) e compare a economia de juros.
- Confira o valor mínimo aceito para amortização no seu contrato.
- Solicite a amortização pelo canal da instituição e escolha a opção.
- Guarde o comprovante e confira, no extrato seguinte, se o saldo e o prazo ou a parcela foram recalculados.
Em financiamentos com parcelas prefixadas, como os de veículos, também é comum antecipar as últimas parcelas. Como o desconto é calculado pelo tempo que falta até o vencimento, as parcelas mais distantes têm o maior abatimento de juros.
Quando vale a pena amortizar?
Vale a pena quando você tem um dinheiro extra que não vai fazer falta, como:
- o 13º salário;
- um bônus ou a participação nos lucros;
- uma renda extra ou uma restituição do Imposto de Renda;
- o saldo do FGTS, no caso de imóveis.
Antes de amortizar, verifique:
- Reserva de emergência: não use todo o dinheiro guardado para amortizar. Uma emergência sem reserva pode levar a um crédito mais caro.
- Dívidas mais caras: se você tem cheque especial, rotativo do cartão ou empréstimo pessoal, quite essas dívidas primeiro.
- Rendimento x juros: se a taxa do financiamento é baixa, compare com o que o dinheiro renderia aplicado, já descontado o Imposto de Renda. Em geral, quando os juros do financiamento são maiores que o rendimento líquido, amortizar compensa.
Como usar o FGTS para amortizar o financiamento imobiliário
O FGTS pode ser usado para amortizar ou quitar o financiamento da casa própria. Segundo as regras do FGTS para amortização e liquidação, é preciso:
- ter pelo menos 3 anos de trabalho com FGTS, somando todos os períodos;
- respeitar um intervalo mínimo de 2 anos entre um uso e outro do FGTS para amortizar ou quitar;
- ser titular ou coobrigado do financiamento;
- estar com as parcelas em dia (para amortizar);
- não ter outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, nem nos municípios vizinhos ou na mesma região metropolitana;
- não ter outro financiamento ativo no SFH;
- financiar um imóvel residencial urbano de até R$ 2,25 milhões, limite em vigor desde novembro de 2025, conforme decisão do Conselho Curador do FGTS.
O FGTS também pode pagar parte das parcelas: até 80% do valor de 12 prestações. Saiba mais sobre o fundo em O que é FGTS.
Amortização ou portabilidade?
Se a taxa de juros do seu contrato está alta em relação ao mercado, outra opção é a portabilidade: levar o financiamento para outra instituição com condições melhores. As duas estratégias podem até ser combinadas. Entenda como funciona em Portabilidade de financiamento imobiliário.
Amortização de financiamento na cooperativa
Se você tem um financiamento em uma cooperativa do Sistema Ailos, peça o saldo devedor e uma simulação de amortização à sua cooperativa. Ela informa o valor mínimo, as opções de redução e se é possível usar o FGTS no seu contrato.
Perguntas Frequentes
O que é melhor: reduzir o prazo ou a parcela?
Reduzir o prazo economiza mais juros. Reduzir a parcela é melhor quando você precisa aliviar o orçamento mensal.
O banco pode cobrar taxa para eu quitar o financiamento antes?
Não. A cobrança de tarifa de liquidação antecipada é proibida para contratos de pessoas físicas e de micro e pequenas empresas assinados desde dezembro de 2007. Você ainda tem direito à redução proporcional dos juros.
Posso amortizar com o FGTS todo ano?
Não. O intervalo mínimo entre dois usos do FGTS para amortizar ou quitar o financiamento é de 2 anos.
Existe valor mínimo para amortizar?
Depende do contrato. Cada instituição define o valor mínimo e as condições. Consulte a sua antes de fazer o pagamento.
Quando a amortização economiza mais?
No início do contrato, quando o saldo devedor e os juros ainda são maiores. Quanto antes você amortiza, mais juros deixa de pagar.
Amortizar financiamento de carro vale a pena?
Costuma valer, principalmente se a taxa for alta. Nos financiamentos de veículos, antecipar as últimas parcelas costuma gerar o maior desconto. Veja mais em Como financiar um carro.
É melhor amortizar ou investir o dinheiro?
Compare a taxa do financiamento com o rendimento líquido do investimento. Se os juros do financiamento forem maiores, amortizar costuma compensar. Mas mantenha sempre uma reserva de emergência.
Conteúdo informativo. Taxas, prazos e condições variam conforme a instituição e o contrato.
