Para usar o FGTS na compra da casa própria, você precisa ter pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada, não ter outro imóvel na cidade onde mora ou trabalha e escolher um imóvel residencial de até R$ 2,25 milhões. O saldo pode pagar parte do preço, à vista ou junto com um financiamento.
Veja as regras completas, o que mudou em 2025 e o passo a passo para liberar o dinheiro.
O que é o FGTS e como ele pode ser usado na casa própria
O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) é uma reserva formada por depósitos mensais do empregador, equivalentes a 8% do salário de quem trabalha com carteira assinada. A Lei 8.036/1990 permite usar esse saldo para comprar a moradia própria, entre outras situações. As regras detalhadas estão no Manual da Moradia Própria do FGTS, publicado pela Caixa. Saiba mais em O que é FGTS.
O que é saque residencial do FGTS?
“Saque residencial” é o nome popular para o uso do FGTS na moradia própria. Ele não é um saque comum: o dinheiro não cai na sua conta. O valor é transferido direto para o vendedor do imóvel, para a construtora ou para o agente financeiro, conforme a operação.
Ele pode ser usado para:
| Forma de uso | Como funciona |
| Compra à vista | O FGTS completa o valor pago ao vendedor |
| Entrada do financiamento | O saldo paga parte do preço, e o restante é financiado. Veja Como usar o FGTS para dar entrada na casa nova |
| Construção | Para construir a casa própria, dentro das regras do SFH |
| Amortização ou quitação | Abate o saldo devedor de um financiamento existente, com intervalo mínimo de 2 anos entre os usos do mesmo trabalhador |
| Pagamento de parte das parcelas | Até 80% do valor das prestações, por 12 meses |
| Consórcio imobiliário | Com a cota já contemplada, para completar a carta de crédito ou amortizar e quitar o saldo. O FGTS não pode ser usado em lance |
Quem pode usar o FGTS para comprar imóvel?
Na data em que for usar o FGTS, você precisa:
- ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os empregos, mesmo que não sejam seguidos;
- não ter financiamento ativo no SFH (Sistema Financeiro da Habitação) em nenhum lugar do país;
- não ser dono de outro imóvel residencial no município onde mora ou trabalha, nem nos municípios vizinhos ou na mesma região metropolitana.
Não é preciso estar empregado no momento da compra. O que conta é o tempo total de FGTS e o saldo disponível. Se mais de uma pessoa for comprar o imóvel para morar, cada uma pode usar o próprio FGTS, desde que cumpra as regras.
Quais imóveis podem ser comprados com FGTS?
O imóvel precisa:
- ser residencial e urbano, para você morar;
- ficar no município onde você trabalha ou no município onde mora há pelo menos 1 ano, incluindo os municípios vizinhos e a mesma região metropolitana. Quem mora há menos de 1 ano na cidade também pode usar o FGTS lá, desde que não tenha imóvel residencial em nenhum lugar do país nem financiamento ativo no SFH;
- ter valor de avaliação dentro do limite do SFH, hoje de R$ 2,25 milhões;
- estar registrado em cartório, sem pendências que impeçam a venda.
Pode ser novo, usado ou na planta. Imóveis comerciais e rurais não entram. Um terreno só pode ser comprado com FGTS se estiver ligado a um financiamento para construir a casa.
O valor do FGTS somado ao financiamento não pode passar do menor valor entre o preço de compra e o valor de avaliação do imóvel.
O limite subiu para R$ 2,25 milhões
Até 2025, o teto para usar o FGTS era de R$ 1,5 milhão. Em 10 de outubro de 2025, a Resolução CMN 5.255/2025 elevou o limite do valor do imóvel no SFH para R$ 2,25 milhões. Como o Manual da Moradia Própria determina que o imóvel comprado com FGTS respeite o limite do SFH definido pelo CMN (item 4.10.1), o fundo passou a poder ser usado em imóveis até esse valor.
O mesmo imóvel pode ser comprado de novo com FGTS?
Só depois de 3 anos. Um imóvel comprado com FGTS só pode ser objeto de nova compra com FGTS depois de 3 anos, contados do registro da compra anterior em cartório. Também não é permitido usar o FGTS para comprar um imóvel do qual você já foi dono, salvo em situações específicas, mediante declaração.
Saque-aniversário impede usar o FGTS na compra?
Não. Quem optou pelo saque-aniversário continua podendo usar o FGTS para comprar a casa própria, amortizar ou quitar o financiamento. O que muda com essa modalidade é que, se você for demitido sem justa causa, não pode sacar o saldo total da conta.
A exceção é a antecipação do saque-aniversário: a parte do saldo dada como garantia fica bloqueada até a dívida ser paga e não pode ser usada na compra. Entenda em como funciona o saque-aniversário.
O que é o FGTS Futuro?
O FGTS Futuro, chamado oficialmente de caução de créditos futuros, permite comprometer os depósitos que ainda vão cair na sua conta para pagar parte das prestações, amortizar ou quitar o financiamento. Ele precisa ser escolhido na hora da contratação e vale para financiamentos com recursos do FGTS, como os do programa Minha Casa, Minha Vida. Nesse caso, o desconto pode ser mensal, sem o intervalo de 2 anos. Consulte com o agente financeiro se a opção está disponível para o seu caso.
Como liberar o FGTS para compra de imóvel: passo a passo
- Confira o saldo no aplicativo FGTS da Caixa.
- Verifique se você e o imóvel cumprem as regras acima.
- Negocie o imóvel e, se for financiar, simule o crédito informando que vai usar o FGTS. Compare os sistemas em SAC ou Price.
- Reúna os documentos (lista abaixo).
- Aguarde a análise do agente financeiro e da Caixa, que administra o FGTS.
- Assine o contrato e registre o imóvel em cartório. O FGTS é liberado para o vendedor depois do registro.
O prazo varia conforme o caso e a documentação. Documentos completos e corretos agilizam o processo. Lembre-se de reservar dinheiro para o ITBI e para o cartório, que não podem ser pagos com o FGTS.
Documentos geralmente pedidos
Do comprador:
- documento de identidade e CPF;
- certidão de estado civil;
- comprovante de residência;
- carteira de trabalho e extrato do FGTS;
- declaração do Imposto de Renda, quando houver.
Do imóvel e do vendedor:
- matrícula atualizada do imóvel;
- certidões negativas do imóvel e do vendedor;
- documentos pessoais do vendedor.
A lista completa varia conforme o agente financeiro e o tipo de operação.
Compra do imóvel com FGTS na cooperativa
Se você vai financiar a casa própria, converse com a sua cooperativa do Sistema Ailos para simular o crédito e entender como incluir o FGTS na operação. Veja outros requisitos em Requisitos para financiar imóvel e conheça as possibilidades de Empréstimos e Financiamentos das Cooperativas Ailos.
Perguntas Frequentes
Posso usar o FGTS para comprar imóvel em outra cidade?
Só se o imóvel ficar na cidade onde você trabalha ou mora (há pelo menos 1 ano), ou em um município vizinho ou da mesma região metropolitana. Quem não tem nenhum imóvel residencial no país pode usar o FGTS na cidade onde mora há menos de 1 ano.
Qual o valor máximo do imóvel para usar o FGTS?
R$ 2,25 milhões, o teto do SFH desde o fim de 2025.
O dinheiro do FGTS cai na minha conta?
Não. O valor é transferido direto para o vendedor, a construtora ou o agente financeiro.
Quem optou pelo saque-aniversário pode usar o FGTS na compra?
Pode. Só a parte do saldo dada em garantia numa antecipação fica bloqueada.
Posso usar o FGTS se já tenho um imóvel?
Não, se o imóvel for residencial e estiver na cidade onde você mora ou trabalha, ou na região. Imóveis em outras regiões não impedem o uso.
Posso usar o FGTS para pagar o ITBI e o cartório?
Não. Esses custos são pagos com recursos próprios.
Posso usar o FGTS para comprar um terreno?
Só se a compra do terreno estiver ligada a um financiamento para construir a casa. O terreno sozinho não pode ser pago com FGTS.
Depois de comprar, posso usar o FGTS de novo?
Sim, para amortizar ou quitar o financiamento, com intervalo mínimo de 2 anos entre os usos. Veja Amortização de financiamento.
Conteúdo informativo. Regras, limites e condições podem mudar. Confira sempre no site do FGTS e com o agente financeiro.
